Comprar casa é provavelmente a maior decisão financeira da vida de muitos portugueses. O crédito habitação envolve muito mais do que a prestação mensal: existem impostos, seguros, comissões bancárias e juros que fazem o valor total pago ser muito superior ao preço da casa.

A seguir, explico todos os custos e apresento 3 simulações completas, com o valor total pago ao banco em 30 anos.

✅ 1. Custos principais de um crédito habitação

1. Prestação mensal (capital + juros)

É o “coração” do crédito. Com uma taxa de 4% a 30 anos, a prestação é calculada em regime de amortização francesa (juros mais altos no início).

✅ 2. Impostos (pagos mesmo antes de ter o crédito aprovado)

IMT – Imposto Municipal sobre Transmissões

Depende do valor da casa e do escalão. Quanto maior o preço, mais caro.

Imposto do Selo

• 0,8% sobre o valor da casa

• 0,6% sobre o montante do empréstimo (taxado sobre o crédito)

✅ 3. Seguros obrigatórios

Seguro Multirriscos Habitação

Protege o imóvel.
Média: 120–250 €/ano, dependendo da área e seguradora.

Seguro de Vida (associado ao crédito)

É obrigatório para o banco.
Média: 200–450 €/ano para um casal jovem.

✅ 4. Custos do Banco

• Comissão de dossier: ~200–600 €

• Comissão de avaliação: ~250–300 €

• Registos + escritura: 500–1 000 €

🧮 5. EXEMPLOS PRÁTICOS (300k, 500k e 750k)

Assumimos sempre:

• 30 anos

• TAN fixa 4%

• Entrada: 10%

• Financiado: 90%

• Seguros: média anual

• Escritura + comissões: valores típicos

🟦 EXEMPLO 1 — Casa de 300 000 €

🧩 1. Montantes do crédito

• Preço da casa: 300 000 €

• Entrada (10%): 30 000 €

• Montante financiado: 270 000 €

📌 2. Prestação mensal

Prestação com 4% a 30 anos: 1 289 €/mês

📊 3. Total pago ao banco

• Total em prestações (capital + juros): 464 040 €

• Juros totais: 194 040 €

📌 4. Impostos

• IMT (estimado): 6 556 €

• Imposto selo (casa 0,8%): 2 400 €

• Imposto selo crédito (0,6%): 1 620 €
  Total impostos: 10 576 €

📌 5. Seguros

(30 anos)

• Seguro de vida: ~9 000 €

• Multirriscos: ~4 500 €
  Total seguros: 13 500 €

📌 6. Comissões e escritura

1 500 €

✅ TOTAL FINAL (casa 300 000 €)

💰 499 616 € pagos no total
(mais 30 000 € de entrada → esforço total: 529 616 €)

🟧 EXEMPLO 2 — Casa de 500 000 €

1. Montantes

• Entrada: 50 000 €

• Financiado: 450 000 €

2. Prestação mensal

Prestação: 2 150 €/mês

3. Total pago ao banco

• Total prestações: 773 988 €

• Juros totais: 323 988 €

4. Impostos

• IMT (estimado): 14 963 €

• Selo casa: 4 000 €

• Selo crédito: 2 700 €
  Total impostos: 21 663 €

5. Seguros (30 anos)

• Vida: ~15 000 €

• Multirriscos: ~7 500 €
  Total: 22 500 €

6. Comissões + escrituras

1 500 €

✅ TOTAL FINAL (casa 500 000 €)

💰 819 651 € pagos no total
(mais 50 000 € de entrada → 869 651 €)

🟥 EXEMPLO 3 — Casa de 750 000 €

1. Montantes

• Entrada: 75 000 €

• Financiado: 675 000 €

2. Prestação mensal

Prestação: 3 225 €/mês

3. Total pago ao banco

• Total prestações: 1 160 982 €

• Juros totais: 485 982 €

4. Impostos

• IMT (estimado): 26 975 €

• Selo casa: 6 000 €

• Selo crédito: 4 050 €
  Total impostos: 37 025 €

5. Seguros (30 anos)

• Vida: ~20 000 €

• Multirriscos: ~10 000 €
  Total: 30 000 €

6. Comissões + escrituras

1 500 €

✅ TOTAL FINAL (casa 750 000 €)

💰 1 229 507 € pagos no total
(mais 75 000 € de entrada → 1 304 507 €)

📌 CONCLUSÃO

Comprar casa custa muito mais do que o preço anunciado.
Mesmo com taxas relativamente moderadas, o valor final pode duplicar o montante financiado devido aos juros, impostos e seguros.

Para um crédito a 30 anos:

Preço da CasaPago ao BancoJurosCusto Total Final (com entrada)300k €~500k €~194k €~530k €500k €~820k €~324k €~870k €750k €~1.23M €~486k €~1.3M €