Como declarar a compra, venda e reinvestimento de uma casa no IRS em Portugal

1. Quando é obrigatório declarar?

Tens de declarar no IRS sempre que:

• Vendeste um imóvel (mesmo que aches que não tiveste lucro)

• Reinvestiste (ou vais reinvestir) o valor da venda

• Compraste um imóvel com recurso a reinvestimento

• Herdaste e vendeste

• Doaste e vendeste depois

👉 Não interessa se tens ou não imposto a pagar. A venda declara-se sempre.

2. O anexo que interessa (e onde a maioria falha)

Tudo isto é feito no Anexo G (ou Anexo G1, em casos muito específicos).

Usa:

• Anexo G → vendas de imóveis comprados depois de 1989

• Anexo G1 → imóveis comprados antes de 1989 (isenção de mais-valias)

Se erras aqui, o resto cai como dominó.

3. Como declarar a VENDA de um imóvel (passo a passo)

No Anexo G, Quadro 4:

Tens de preencher:

1. Identificação do imóvel

   • Artigo matricial

   • Fração (se aplicável)

   • Tipo (urbano/rústico)

2. Datas

   • Data de aquisição (da escritura original)

   • Data de venda (escritura ou contrato definitivo)

3. Valores

   • Valor de aquisição (o que pagaste)

   • Valor de realização (o valor da venda)

⚠️ Atenção:

• O valor de venda tem de bater certo com o declarado no IMT / escritura

• As Finanças cruzam dados automaticamente

4. Custos que PODES (e DEVES) deduzir

Aqui muita gente perde dinheiro por ignorância.

Podes somar ao valor de aquisição:

• IMT

• Imposto do Selo

• Escritura

• Registos

• Certificado energético

• Obras comprovadas (com faturas)

👉 Quanto maior o custo, menor a mais-valia, menos imposto.

Se não tens faturas? Não inventes. Isso é pedir uma inspeção.

5. Como funciona a tributação das mais-valias (sem ilusões)

• Só 50% da mais-valia é tributada

• Esse valor soma ao teu rendimento anual

• A taxa depende do teu escalão de IRS

💣 Erro clássico: achar que “só pago 28%”.
Errado. Isso só acontece em casos muito específicos.

6. Reinvestimento: onde está o dinheiro (e o risco)

Se vendeste habitação própria e permanente, podes evitar imposto se reinvestires.

Condições obrigatórias:

• Reinvestir até 36 meses após a venda
  (ou 24 meses antes)

• O reinvestimento tem de ser:

  • Compra de outra HPP

  • Construção

  • Amortização de crédito HPP

No Anexo G:

• Preencher Quadro 5

• Indicar:

  • Valor reinvestido

  • Data

  • Tipo de reinvestimento

⚠️ Ponto cego comum:
Declaras intenção de reinvestir e depois não cumpres → vais pagar imposto com juros mais tarde.

7. E se reinvestires só uma parte?

Então:

• Pagas imposto proporcional sobre a parte não reinvestida

• Não há perdões, nem “foi quase tudo”

Exemplo simples:

• Vendeste por 300.000 €

• Reinvestiste 200.000 €

• Vais pagar imposto sobre 100.000 €

8. Compra de casa: declarar ou não?

👉 Comprar uma casa não se declara no IRS, exceto:

• Se estiver ligada a reinvestimento

• Se houver benefícios fiscais (ex: reabilitação urbana)

Se não há venda anterior, não inventes quadros.

9. Prazos que não podes falhar

• IRS: entre abril e junho

• Reinvestimento: até 36 meses

• Correções: quanto mais tarde, pior

⏳ O fisco não esquece. Só espera.

10. Responsabilidades (sem desculpas)

• O IRS é autodeclarativo

• Mesmo com contabilista, a responsabilidade é tua

• “Não sabia” não é argumento legal

Se declaras mal:

• Pagas imposto em falta

• Pagas juros

• Podes pagar coima

11. Checklist final (guarda isto)

Antes de submeter:

• Datas corretas

• Valores da escritura batem certo

• Custos comprovados

• Reinvestimento bem declarado (ou não assinalado)

• Anexo correto (G ou G1)