Quando vende um imóvel em Portugal, o lucro obtido — as chamadas mais-valias — pode estar sujeito a IRS. No entanto, a lei permite abater vários custos, reduzindo significativamente o imposto a pagar.

Neste artigo mostramos:

• Quais são os custos aceites pela Autoridade Tributária

• Que despesas não contam

• Quanto pode poupar

• Exemplos reais com cálculos detalhados

✅ O que são consideradas mais-valias?

As mais-valias correspondem à diferença entre:

Preço de venda – (Preço de aquisição + despesas dedutíveis)

Só 50% do ganho é tributado em IRS para residentes em Portugal.

🧾 Custos que Podem Ser Deduzidos para Abater nas Mais-Valias

A legislação (CIRS – Artigo 51.º) permite abater todas as despesas comprovadas relacionadas com a aquisição, valorização ou venda do imóvel.

Aqui estão todas as que contam:

🟦 1. Despesas com a compra (na altura da aquisição)

✔ IMT – Imposto Municipal sobre Transmissões
✔ Imposto do Selo (0,8%)
✔ Custos de escritura
✔ Registos prediais
✔ Comissão do banco (se aplicável)

Exemplo real:

• IMT pago: 8 000 €

• Selo: 1 200 €

• Escritura + registos: 850 €
  ➡ Total dedutível: 10 050 €

🟩 2. Obras de valorização do imóvel

São aceites obras que aumentam o valor da casa, realizadas nos últimos 12 anos antes da venda.

Inclui:

✔ Remodelações gerais
✔ Canalização nova
✔ Cozinha e casas de banho novas
✔ Substituição de telhado
✔ Janelas novas com caixilharia e vidro duplo
✔ Isolamentos térmicos/acústicos
✔ Instalação de painéis solares ou ar condicionado
✔ Pinturas integrais
✔ Projetos e licenças municipais

⚠ Atenção: É obrigatório ter fatura com NIF do proprietário.

🟧 3. Comissões imobiliárias pagas pela venda

✔ Comissão da agência imobiliária
✔ Comissão do agente
✔ Serviços de mediação e promoção

Exemplo:

• Imóvel vendido por 250 000 €

• Comissão agência: 5% = 12 500 €
  ➡ Valor totalmente dedutível.

🟪 4. Certificado energético

Obrigatório para vender casa.

✔ Se pagou 100–200 €, pode abater.

🟥 5. Encargos com a venda

✔ Escritura da venda
✔ Registos
✔ Documentos pedidos às finanças ou conservatória
✔ Custos de levantamento de hipoteca (se pago pelo vendedor)

❌ Custos que NÃO pode deduzir

🚫 Mobiliário
🚫 Decoração
🚫 Eletrodomésticos
🚫 Reparações pequenas (ex.: trocar uma torneira, lâmpadas, manutenção simples)
🚫 Obras pagas sem fatura
🚫 Juros do crédito habitação
🚫 Seguro multirriscos

📊 EXEMPLOS COMPLETOS DE CÁLCULO DE MAIS-VALIAS

🟦 EXEMPLO 1 – Venda com obras e comissão imobiliária

Compra (2015)

• Preço: 150 000 €

• IMT + selo + escritura: 7 500 €

Venda (2025)

• Preço: 250 000 €

• Comissão imobiliária: 12 500 €

Obras com fatura:

• Cozinha nova: 6 000 €

• Janelas novas: 3 500 €

• Pintura exterior: 1 200 €
  ➡ Total obras: 10 700 €

📌 Cálculo

Preço de aquisição corrigido:
150 000 + 7 500 + 10 700 = 168 200 €

Mais-valia bruta:
250 000 – 168 200 = 81 800 €

Mais-valia líquida (considerando comissão):
81 800 – 12 500 = 69 300 €

Tributação (50% em IRS):
69 300 × 50% = 34 650 €
➡ Este valor junta-se ao rendimento anual para ser tributado.

🟩 EXEMPLO 2 – Venda sem obras mas com custos de compra

Compra:

• Preço: 200 000 €

• Custos de aquisição: 9 000 €

Venda:

• Preço: 260 000 €

• Comissão imobiliária: 10 000 €

📌 Cálculo

Preço ajustado:
200 000 + 9 000 = 209 000 €

Mais-valia bruta:
260 000 – 209 000 = 51 000 €

Mais-valia líquida:
51 000 – 10 000 = 41 000 €

Tributável (50%):
41 000 × 50% = 20 500 €

🟥 EXEMPLO 3 – Venda com grandes obras e sem agência

Compra:

• Preço: 120 000 €

• Custos aquisição: 6 000 €

Obras nos últimos 12 anos:

• Remodelação total: 20 000 €

Venda:

• Preço: 200 000 €

• Agência: não usou

📌 Cálculo

Preço ajustado:
120 000 + 6 000 + 20 000 = 146 000 €

Mais-valia bruta:
200 000 – 146 000 = 54 000 €

Tributável (50%):
54 000 × 50% = 27 000 €

⭐ Conclusão

Reduzir as mais-valias é possível — e pode representar milhares de euros em poupança — desde que:

✔ Todas as despesas estejam documentadas com fatura
✔ As obras sejam de valorização, não manutenção simples
✔ As comissões e impostos estejam comprovados