⭐ Introdução

Em Portugal, milhares de casas têm anexos, garagens, marquises, ampliações e piscinas construídas sem licença ou sem comunicação à câmara municipal.
Comprar uma casa com obras ilegais pode parecer uma oportunidade — mas também pode trazer multas, impedimentos de crédito ou até ordens de demolição.

Neste guia explicamos como identificar construções ilegais, os riscos, custos e como legalizar passo a passo em 2025.

🏚️ 1. O Que São Construções Ilegais?

Uma construção é considerada ilegal quando:

• Não tem licença de construção (caso seja necessária).

• Não está incluída no projeto aprovado pela Câmara.

• Não aparece na caderneta predial ou na matriz.

• Foi construída após 1951 sem registo oficial.

Exemplos comuns:
✔ Marquises fechadas
✔ Ampliações de casas
✔ Garagens anexadas
✔ Telheiros grandes
✔ Piscinas construídas sem comunicação
✔ Sotãos transformados em quartos sem licença

⚠️ 2. Riscos de Comprar Uma Casa com Obras Ilegais

❌ 1. Problemas com crédito habitação

Os bancos podem recusar financiamento se a casa não estiver regularizada.

❌ 2. Multas

As coimas variam entre 500€ e mais de 25.000€, dependendo da obra.

❌ 3. Ordem de demolição

A Câmara pode exigir que a obra seja removida se não for legalizável.

❌ 4. Problemas ao vender no futuro

Imóvel “não conforme” → desvaloriza e afasta compradores.

🔍 3. Como Identificar Construções Ilegais Antes de Comprar

Peça sempre:

✔ Planta aprovada pela Câmara

Compare com a casa “real”.

✔ Caderneta predial atualizada

Veja áreas, anexos e descrição.

✔ Licença de utilização

Crucial para imóveis depois de 1951.

✔ Certidão da Câmara Municipal

Permite verificar processos, obras e irregularidades.

✔ Topógrafo/Arquiteto

Para verificar medidas e discrepâncias.

🧾 4. Como Legalizar Construções Ilegais em 2025 (Passo a Passo)

✅ Passo 1 — Contratar arquiteto ou engenheiro

Ele irá criar o projeto de legalização e verificar se a obra pode ser aprovada segundo o PDM e o Regulamento Municipal.

✅ Passo 2 — Entregar Pedido na Câmara

Inclui:

• Projeto de arquitetura

• Levantamento topográfico

• Memória descritiva

• Fotografias

• Pedido de alteração ao projeto original

Pagam-se taxas municipais, normalmente entre 150€ e 900€.

✅ Passo 3 — Vistoria da Câmara

Técnicos confirmam se a obra cumpre regras de:

• área

• segurança

• distâncias

• implantação

• materiais

• impacto urbanístico

❗ Quando NÃO é possível legalizar?

• Construção em solo agrícola protegido (REN/RAN)

• Área acima do permitido pelo PDM

• Ocupação de espaço público

• Proximidade irregular a limites do terreno

• Anexo convertido em habitação sem regras de salubridade

Nestes casos → a Câmara pode exigir alteração ou demolição parcial.

💶 Quanto Custa Legalizar?

Valores aproximados:

ItemPreçoArquiteto + projeto500€ – 2.500€Taxas da Câmara150€ – 900€Obras de adaptação300€ – 10.000€Multas (se aplicáveis)500€ – 25.000€

🏁 Conclusão

Comprar uma casa com construções ilegais pode ser uma excelente oportunidade — desde que saiba exatamente o que está a comprar.

Se a obra puder ser legalizada, o imóvel pode valorizar significativamente após a regularização.
Mas se não for legalizável, pode tornar-se um problema caro.

Sempre que possível:
👉 Faça auditoria técnica com arquiteto
👉 Peça toda a documentação
👉 Negocie o preço com base na irregularidade