⭐ Introdução

Comprar o último andar de um prédio levanta uma das dúvidas mais comuns no imobiliário português:

“Se comprei o último andar, o sótão é automaticamente meu?”

A resposta é: não necessariamente.
O sótão pode ser área comum, pode pertencer ao prédio inteiro ou pode, em casos específicos, estar incluído na fração do último piso.

Este guia explica de forma clara quando pode usar o sótão, o que diz a lei, quais os riscos e como legalizar o espaço se quiser transformá-lo em zona habitável.

🧱 1. Afinal, o Sótão é de Quem?

Existem 3 situações possíveis segundo a Propriedade Horizontal:

1️⃣ Sótão como área comum (o mais comum)

Se nada indicar o contrário no Título Constitutivo da Propriedade Horizontal (TCPH), o sótão é considerado parte comum do edifício.

➡️ Conclusão: pertence a todos os condóminos.
➡️ O último andar não tem direito exclusivo a utilizá-lo.

O que NÃO pode fazer:

• Usar o sótão só para si

• Armazenar bens

• Isolar ou fechar o espaço

• Transformá-lo em quarto ou escritório

• Abrir janelas/claraboias

• Fazer obras

Tudo isto é ilegal sem autorização do condomínio e da Câmara.

2️⃣ Sótão como parte da fração (menos comum, mas existe)

Aqui o sótão faz mesmo parte do último andar.

Isto acontece quando:

• Está descrito no TCPH

• Aparece na caderneta predial

• Está incluído no projeto aprovado pela Câmara

➡️ Conclusão: é seu e pode usar livremente, respeitando regras urbanísticas.

3️⃣ Sótão atribuído a uma fração específica (afetação exclusiva)

O sótão não é fisicamente parte da fração, mas é lhe atribuído direito exclusivo de uso.

➡️ Esta informação vem sempre no Título Constitutivo.

🔍 2. Como Saber se o Sótão É Seu? (Checklist Oficial)

Antes de assumir qualquer direito, consulte:

✔ 1. Título Constitutivo da Propriedade Horizontal

Documento mais importante.
Define a quem pertence cada espaço.

✔ 2. Caderneta Predial Urbana

A área total da sua fração deve incluir o sótão.

✔ 3. Planta/projeto aprovado pela Câmara Municipal

Mostra se o sótão é espaço comum ou privado.

✔ 4. Administração do Condomínio

Pode confirmar a situação documental.

➡️ Se o sótão não estiver descrito como seu → é parte comum.

⚠️ 3. O Que Acontece se Usar o Sótão Sem Ser Seu?

Usar um sótão comum como se fosse privado traz riscos reais:

❌ Reclamações de condóminos

E obrigação imediata de desocupar.

❌ Multas da Câmara

Se tiver feito obras sem licença.

❌ Ordem de demolição

Marquises, divisões ou janelas podem ser obrigadas a ser removidas.

❌ Problemas ao vender

A casa fica irregular e desvaloriza.

❌ Processos judiciais

Por uso indevido de partes comuns.

🧾 4. Posso Tornar o Sótão Legalmente Meu? Sim — Mas Com Regras.

Aqui está o processo real:

Passo 1 — Ver estudo técnico

Um arquiteto verifica se o sótão pode ser legalmente integrado na sua fração.

Passo 2 — Aprovação do condomínio (100% dos votos)

A utilização exclusiva de uma parte comum exige unanimidade.

📌 Se 1 condómino votar contra → não avança.

Passo 3 — Alteração do Título Constitutivo

Feita por escritura no notário, com atualização da propriedade horizontal.

Passo 4 — Atualização nas Finanças e Câmara

O sótão passa oficialmente a pertencer à sua fração.

Passo 5 — Pedido de licença de obras (se aplicável)

Necessário para transformar o sótão em:

• quarto

• escritório

• arrumos oficiais

• estúdio

💶 Quanto Custa Regularizar o Uso do Sótão?

EtapaCusto típicoProjeto de arquiteto500€ – 2.000€Escritura de alteração300€ – 700€Atualizações de registos0€ – 125€Obras de adaptação1.500€ – 15.000€Multas (se houver obras ilegais anteriores)250€ – 7.500€

🏁 Conclusão

Comprar o último andar não significa automaticamente ter direito ao sótão.

O único caso em que o sótão é realmente seu é quando isso está descrito nos documentos legais.
Fora disso, é espaço comum — e só pode usá-lo se todo o condomínio autorizar e se houver legalização oficial.

Feito da forma correta, transformar o sótão em espaço útil pode aumentar o valor do imóvel e tornar o último andar muito mais funcional.